加拿大移民削减将如何影响住房

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自由党联邦政府继续在大幅减少加拿大移民数量方面做出重大政策转变——这将如何影响我们的住房市场？

上个月，加拿大联邦政府宣布，他们将在 2025 年将移民目标从 500,000 人减少到 395,000 人。在此之前，他们今年早些时候宣布计划到 2026 年将加拿大非永久居民（non-permanent residents）的数量从总人口的 7% 减少到5%，按照4000万总人口计算，2%就是80万人，容纳80万人的住房需求那不是一个小数目。

加拿大移民政策的这些变化将对加拿大的住房市场产生什么影响？可能，影响比大多数人想象的要大得多。

最近几年加拿大的人口每年增长约130 万人（包括新移民和非永久居民），明年这个时候也是如此。如果我们的联邦政府真的按照他们的计划行事，我们的人口增长率一年后可能会为零——也就是说，根本没有增长。

尽管加拿大明年将迎来 395,000 名新移民，但加拿大的非永久居民数量将减少类似数量，导致整体增长很少或没有增长。

加拿大近些年来的房价和租金飙升的一大驱动因素是多年来加拿大的人口增长过快，但加拿大每年新建的房屋数量只有约为20万套，且这一供应量多年来基本保持不变，从人口增加和住房开发数量上来看，后者是无法满足目前的人口增长需求的。

但如果之后加拿大的人口增长率降至零，我们将突然发现自己处于住房完工量超过实际需求的情况，这将在短期内对租金和房价造成下行压力。

我们或许要问，在住房短缺的情况下，这怎么可能呢？

一个明显的现象是：加拿大过去住房短缺已经反映在今天房屋的价格上。而影响明天价格的是住房供应变化与新住房需求变化之间的关系。

如果我们的联邦政府坚持其提议的移民计划，加拿大将建造比我们需要的更多的房屋来满足新的住房需求，这应该会减少我们的住房短缺，并在短期内使住房更便宜。

除了使住房更便宜之外，我们预计这一变化还会消除加拿大人在投资房地产方面的一些意愿，从过去的痴迷转向不再有太多的投资兴趣。过去，当政府决定将人口增长速率提高三倍时，每一个参与其中的人都很容易成为房地产投资者，因为大家都知道住房供应无法跟上实际需求，房价和租金上涨是铁板钉钉的事情，看起来这就是一项精心策划的房产投资。

但是，当我们的人口没有增长，房价和租金没有以每年 10% 的速度上涨时，房地产可能会重新成为一项非常无聊的投资，机会不是没有，但是需要精挑细选，无脑买入就能赚钱的旧时代已经过去，而属于房地产投资者的新时代还远没有到来。

过去数年买入房产的投资者，无疑需要承受一段时期的压力，比如租金不涨反降，寻找好的租客也变得不那么容易，出租房可能会出现一段时间的空置等。计划卖房，如果不低于市场平均价，可能很长时间也没有办法成交等等。但是话说回来，这个投资过程就是对我们自己的历练过程，没有只涨不跌的牛市也没有只跌不涨的熊市，审时度势，看管好投资标的，减少不必要的浪费，随着央行利率的持续走低，当你觉得压力在逐步减小的时候，房产市场最坏的时期也应该就过去了。